Liste des travaux déductibles des revenus fonciers : guide complet 2025

Vous louez un bien immobilier et optez pour le régime réel d’imposition ? Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers de nombreuses dépenses de travaux, à condition de respecter des critères précis fixés par le Code général des impôts. Savoir quels travaux sont déductibles des revenus fonciers peut vous permettre de réduire considérablement votre imposition — et même de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Ce guide recense la liste complète des travaux déductibles revenus fonciers pour 2025, les conditions d’éligibilité, les plafonds applicables et les pièges à éviter pour optimiser votre déclaration en toute sécurité.

Régime réel : la condition préalable à toute déduction

La déduction des travaux des revenus fonciers n’est possible que si vous relevez du régime réel d’imposition. Ce régime s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €. En dessous de ce seuil, vous êtes par défaut au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), mais vous pouvez opter pour le réel sur option valable trois ans.

En tant que bailleur privé, le régime réel vous ouvre la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges effectives : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, taxes foncières… et bien sûr les travaux. C’est souvent la raison principale pour laquelle les propriétaires-bailleurs choisissent ce régime : les dépenses de rénovation peuvent être significativement supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 %.

Les catégories de travaux déductibles des revenus fonciers

L’administration fiscale distingue trois grandes familles de travaux déductibles des revenus fonciers. Voici leur liste détaillée :

1. Travaux de réparation et d’entretien

Il s’agit des dépenses les plus courantes et les plus facilement déductibles. Leur finalité est de maintenir le bien en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

• Réfection de toiture (réparation de tuiles, gouttières, zinguerie)
• Ravalement de façade (sans agrandissement)
• Remplacement de fenêtres à l’identique (simple vitrage par simple vitrage)
• Réparation de chaudière ou remplacement d’une chaudière par un modèle équivalent
• Peintures, enduits, papiers peints dans les pièces à vivre
• Réparation de plomberie (canalisations, robinetterie)
• Remplacement de carrelage endommagé
• Remise en état d’une installation électrique existante
• Traitement contre l’humidité (sans travaux structurels)
• Entretien des parties communes d’un immeuble collectif

2. Travaux d’amélioration

Ces travaux apportent un confort nouveau ou une fonctionnalité supplémentaire sans modifier la structure du bâtiment. Ils sont déductibles uniquement lorsqu’ils concernent des locaux d’habitation (pas les locaux commerciaux ou professionnels, sauf rares exceptions).

• Installation d’un double ou triple vitrage (remplacement d’un simple vitrage)
• Pose d’une isolation thermique (combles, murs, planchers)
• Installation d’un système de chauffage plus performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation)
• Création d’une salle de bains ou d’un WC dans un logement qui en était dépourvu
• Mise aux normes de l’installation électrique ou du gaz
• Installation d’un ascenseur dans un immeuble collectif
• Travaux d’accessibilité pour personnes handicapées
• Installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC)
• Pose de panneaux solaires thermiques pour la production d’eau chaude sanitaire
• Travaux de rénovation énergétique éligibles MaPrimeRénov’

3. Travaux de construction et de reconstruction

Ces travaux modifient la structure, le volume ou l’affectation du bien. En règle générale, ils sont non déductibles pour les logements — ils viennent augmenter la valeur d’actif du bien (amortissement impossible en régime foncier classique). Toutefois, pour les immeubles à usage commercial ou professionnel, ces dépenses peuvent être déductibles dans certaines configurations.

Exemples de travaux de construction non déductibles pour un logement : surélévation, extension, création d’une pièce supplémentaire par division, reconstruction après démolition totale.

Travaux non déductibles : attention aux confusions

Plusieurs catégories de dépenses sont souvent confondues avec des travaux déductibles, alors qu’elles ne l’sont pas :

• Travaux de construction ou agrandissement du logement
• Dépenses d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement)
• Travaux réalisés avant la mise en location du bien (sauf si la location est imminente et documentée)
• Travaux payés en nature ou exécutés par le propriétaire lui-même (seuls les matériaux sont déductibles)
• Travaux sur la résidence principale du bailleur ou sur un bien non loué
• Mobilier et équipements amovibles (relevant du régime LMNP et non des revenus fonciers)

Déficit foncier : comment en tirer parti

Lorsque le total de vos charges déductibles (dont les travaux) dépasse vos revenus locatifs bruts, vous êtes en situation de déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025 sur des passoires thermiques).

La fraction du déficit excédant ces plafonds est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est un levier fiscal particulièrement puissant pour les propriétaires qui réalisent d’importants travaux de réhabilitation.

Pour vérifier l’impact sur votre imposition locale, vous pouvez également utiliser notre simulateur de taxe foncière afin d’anticiper l’ensemble de vos charges fiscales en tant que bailleur.

Conditions et justificatifs à conserver

Pour que les travaux déductibles des revenus fonciers soient acceptés par l’administration fiscale, plusieurs règles doivent être rigoureusement respectées :

Conditions de déductibilité

• Le bien doit être loué (ou en attente de location imminente et documentée) au moment des travaux.
• Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et faire l’objet de factures conformes (mentions légales, SIRET, description des travaux).
• Les dépenses sont déductibles l’année de leur paiement effectif, quel que soit l’exercice de leur réalisation.
• Les subventions perçues (ANAH, MaPrimeRénov’, etc.) doivent être déduites du montant des travaux déclarés.

Documents à conserver

• Factures détaillées des entreprises (à conserver 6 ans minimum)
• Relevés bancaires prouvant le paiement
• Devis initiaux pour justifier la nature des travaux
• Attestations de subventions reçues
• Photos avant/après travaux (recommandé en cas de contrôle)

FAQ — Travaux déductibles des revenus fonciers

Peut-on déduire des travaux réalisés par soi-même ?

Non, la main-d’œuvre personnelle n’est pas déductible. Seul le coût des matériaux achetés peut être déduit, à condition de conserver les factures. Pour maximiser la déduction, il est conseillé de faire appel à des professionnels qui facturent l’ensemble du chantier (fournitures + pose).

Le remplacement d’une cuisine équipée est-il déductible ?

La réponse dépend de la nature du remplacement. Si la nouvelle cuisine est fixe et intégrée au gros œuvre (placards encastrés, plan de travail maçonné), les dépenses peuvent être qualifiées de travaux d’amélioration déductibles. En revanche, le mobilier amovible relève du régime LMNP (location meublée) et non des revenus fonciers.

Peut-on déduire des travaux sur un logement vacant entre deux locataires ?

Oui, à condition que la vacance soit involontaire et temporaire. Le propriétaire doit pouvoir justifier que le bien est activement mis en location (annonces publiées, contacts avec des agences). Une vacance trop longue ou volontaire peut entraîner le refus de déduction par le fisc.

Les travaux d’isolation sont-ils toujours déductibles ?

Les travaux d’isolation thermique (combles, murs, planchers) sont considérés comme des travaux d’amélioration et sont déductibles des revenus fonciers pour les locaux d’habitation au régime réel. Ils peuvent en outre bénéficier des aides de l’État. Les montants de ces aides doivent être déduits du montant de travaux déclaré.

Conclusion

La liste des travaux déductibles des revenus fonciers est plus large qu’on ne le croit souvent : réparations courantes, entretien, améliorations énergétiques… autant de dépenses qui peuvent réduire significativement votre imposition au régime réel. La clé réside dans une bonne qualification des travaux (réparation vs construction), une documentation rigoureuse et un suivi précis des paiements par année fiscale. En tant que bailleur, il est également stratégique d’anticiper les gros travaux pour maximiser le mécanisme du déficit foncier.